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Home Sonderthemen Haus&Garten Die Fallstricke der Muskelhypothek
22:59 12.11.2018
Wer als Bauherr auf dem Bau selbst Hand anlegen möchte, sollte seine Fähigkeiten unbedingt realistisch einschätzen. Foto: djd/finanzierungsschutz/shutterstock/SpeedKingz
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Viele Bauherren versuchen, ihre Baukosten durch einen möglichst großen Anteil an Eigenleistungen zu reduzieren. Allerdings lauern bei der Muskelhypothek zahlreiche Fallstricke. „Profis arbeiten deutlich schneller als Laien – wer selbst Hand anlegt, muss unter Umständen mit deutlich längeren Bauzeiten rechnen“, warnt etwa Florian Haas, Vorstand der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende. Zudem gebe es auf Eigenleistungen keine Gewährleistung, und immer wieder treffe man auf Bauherren, die ihre handwerklichen Fähigkeiten deutlich überschätzen würden. Hier das Wichtigste zum Thema Eigenleistung im Überblick:

Bei der Erbringung von Eigenleistungen im Bauablauf müssen die vom beauftragten Unternehmen vorgegebenen Termine eingehalten werden. Viele Gewerke können erst erbracht werden, wenn eine vorherige Leistung abgeschlossen ist. Wenn der Fliesenleger etwa seine Arbeit nicht aufnehmen kann, weil der in Eigenleistung eingebrachte Estrich falsch oder noch gar nicht gelegt wurde, verzögert sich die gesamte Fertigstellung. „Erbringt der Bauherr seine Eigenleistungen nicht termingerecht und verzögert sich dadurch der Bauablauf, kann er schadensersatzpflichtig werden“, so Haas.

Wenn Bauleistungen im Wechsel zwischen Baufirma und Bauherr erbracht wurden, ist bei Auftreten eines Baumangels oft schwer oder gar nicht festzustellen, was die Ursache dafür ist. Dann kann der Bauherr auf den Kosten für die Mangelbeseitigung sitzen bleiben, also Gewährleistungsansprüche verlieren. Eigenleistungen sollten deshalb so vereinbart werden, dass sie am Ende des mit der Baufirma vereinbarten Leistungsumfangs erfolgen – die Baufirma danach also keine Arbeiten mehr ausführen muss. Der Umfang der Eigenleistung und die Gewährleistungsproblematik sollten so eindeutig wie möglich im Bauvertrag vereinbart werden.

Beim Einsatz von Freunden und Bekannten sind gesetzliche Vorgaben zu beachten. Bauhelfer müssen bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG BAU) angemeldet werden. Sorgt der Bauherr nicht für einen ausreichenden Arbeitsschutz, haftet er bei einem Unfall. Darüber hinaus kann der Bauherr seine Bauhelfer gegen Invalidität absichern. Vorsicht beim Thema Schwarzarbeit: Drückt man dem Handwerksmeister von nebenan als Dankeschön für seine Hilfe 500 Euro in die Hand, ist die Grenze bereits überschritten. (djd)


Wenn es während oder nach der Bauzeit zu Streitigkeiten kommt, ist es für den Bauherrn gut, wenn er Fakten auf den Tisch legen kann. Foto:djd/Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende/thx
Wenn es während oder nach der Bauzeit zu Streitigkeiten kommt, ist es für den Bauherrn gut, wenn er Fakten auf den Tisch legen kann. Foto:djd/Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende/thx

Wenn es nach der Bauabnahme zu Streitigkeiten aufgrund von Bauschäden kommt, sollte der Bauherr für seinen Standpunkt Fakten auf den Tisch legen können. Am besten ist es, wenn diese Fakten durch einen Bausachverständigen im Rahmen eines Bauschadensgutachtens dokumentiert werden. Es kann wesentliche Fragen beantworten: Wie gravierend ist der Schaden? Müssen Sofortmaßnahmen zur Eindämmung vorgenommen werden? Welche Folgeschäden können auftreten? Besteht eine Gefahr für Sicherheit und Gesundheit? Durch welchen Mangel ist der Schaden entstanden und wer ist für diesen Mangel und dessen Beseitigung verantwortlich? Mit welchen Kosten muss man rechnen und wer muss sie tragen?

Gute Beweislage beim Rechtsstreit

Der Experte besichtigt den Schaden und klärt den Bauherrn über das Ausmaß auf. Gegebenenfalls nennt er dem Bauherrn auch schon notwendige Sofortmaßnahmen, um weitere Schäden zu verhindern. Der Schaden wird also eindeutig beschrieben, fotografiert und dokumentiert. Die Ursache und die finanzielle Schadenshöhe werden vom Experten eingeschätzt. „Mit einem Bauschadensgutachten hat der Bauherr eine starke und fundierte Verhandlungsbasis mit dem Schadensverursacher“, so Florian Haas, Vorsitzender der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V. Unter www.finanzierungsschutz.de gibt es weitere Informationen.

Bauabnahme mit gravierenden Folgen

Die Bauabnahme wird von vielen Bauherren als rein formaler Akt angesehen, tatsächlich hat sie enorme Rechtswirkung und eine oft unterschätzte Bedeutung. Laut BGB ist der Besteller verpflichtet, das neue Haus nach vertragsgemäßer Herstellung abzunehmen. Tut er dies nach Ablauf einer vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist nicht oder zahlt er die Schlussrate ohne Beanstandungen, gilt das Bauwerk trotzdem als abgenommen. Dabei handelt es sich dann um eine sogenannte fiktive Abnahme. „Mit der Abnahme erkennt der Auftraggeber an, dass der Auftragnehmer seine vertragsgemäß geschuldete Leistung im Wesentlichen erbracht hat“, so Florian Haas.

Und das habe weitreichende Folgen, angefangen mit der vertraglich vereinbarten Gewährleistungsfrist. Diese beginnt mit dem Tag der Bauabnahme zu laufen. Ab jetzt muss der Bauherr dem Unternehmer nachweisen, dass ein Mangel auf dessen ungenügende Leistung zurückzuführen ist. Zudem gehen mit der Abnahme sämtliche Gefahren und Risiken auf den Bauherren über. „Bauherren sollten eine förmliche Abnahme deshalb bereits im Werkvertrag vereinbaren und eine fiktive Abnahme ohne Begehung unbedingt vermeiden“, rät Haas. (djd)


Beim Erwerb einer älteren Immobilie sollte man genauer hinsehen. Oft verbergen sich Kostenfallen im Detail, wenn zum Beispiel ein Dachstuhl wegen hoher Schadstoffbelastung saniert werden muss. Foto: djd/Bauherren-Schutzbund e.V.
Beim Erwerb einer älteren Immobilie sollte man genauer hinsehen. Oft verbergen sich Kostenfallen im Detail, wenn zum Beispiel ein Dachstuhl wegen hoher Schadstoffbelastung saniert werden muss. Foto: djd/Bauherren-Schutzbund e.V.

stilvilla am Stadtrand oder zentrumsnahes Bestandshaus: Die Suche nach der Traumimmobilie gestaltet sich nicht einfach, der Kauf einer gebrauchten Immobilie kann vor allem hohe Risiken bergen. Hier sind drei wichtige Aspekte, die man prüfen sollte, um Fehlinvestitionen und unerwartete Kosten zu vermeiden.

1. Die Lage als entscheidender Preisfaktor

Nicht nur in sädtischen Ballungsräumen spielt die Attraktivität der Lage eine wichtige Rolle für den Preis einer Immobilie. Die Nähe zu Naherholungsgebieten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder Kultureinrichtungen ist vielen Menschen wichtig. Auch künftige Entwicklungen sind zu beachten: Sind Überlandleitungen, Fernstraßen, eine Bahnstrecke oder ein Flughafenzubringer oder ähnliches in der Nähe oder geplant, die den Wert der Immobilie schmälern könnten? Auch Prognosen zur demographischen Entwicklung der Region sind interessant.

„Zu diesen Themen sollte man beim Bauamt vorgesehene Entwicklungen erfragen und aktuelle Bau- und Flächennutzungspläne einsehen“, rät beispielsweise Dipl.-Ing. Artur Schneider, Bauherrenberater beim Verbraucherschutzverein Bauherren- Schutzbund e.V. (BSB).

2. Modernisierung und Umbau: den Aufwand richtig einschätzen

Viele ältere Häuser haben einen hohen Modernisierungsbedarf, um sie fit für moderne Wohnansprüche zu machen. Nicht alles, was sich Immobilienkäufer wünschen, ist machbar oder bezahlbar. Besonders eng sind die Grenzen gesetzt bei Gebäuden, die als Kulturdenkmal eingestuft sind, im Bereich einer Erhaltungssatzung oder in einem förmlichen Sanierungsgebiet liegen. Beim Baulastenkataster sollte außerdem nach möglichen Baulasten, etwa durch unterirdische Kanalführung, eine Überbauung mit Stromleitungen oder nachbarschaftliche Abstandsflächen gefragt werden.

Wie groß der Sanierungsaufwand ausfällt, hängt auch vom technischen Zustand und der Instandhaltungssituation ab. Bis Mitte der 90er-Jahre wurden oft Materialien mit schädlichen Inhaltsstoffen eingesetzt. „Empfehlenswert ist in diesem Zusammenhang ein Modernisierungscheck oder ein Schadstoffcheck“, rät Bauexperte Schneider. Unter www.bsb-ev.de gibt es dazu mehr Informationen.

3. Ordnungsrechtliche Vorgaben können Zusatzkosten verursachen

Nicht nur im Neubau, auch in Bestandsgebäuden gibt es Vorgaben etwa aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) zu beachten. So sind Heizungsanlagen beispielsweise nach 30 Jahren auszutauschen. Heizkörperthermostate müssen nachgerüstet, Warmwasser- und Heizungsrohre sowie oberste Geschoßdecke oder Dach gedämmt werden. „Da im Altbau viele Ausnahmen möglich sind, sollte ein Energieberater hinzugezogen werden“, so die Empfehlung von Artur Schneider. (djd)


Echte Immobilien-Schäppchen zu finden, ist heute eher unwahrscheinlich. Bei ungewöhnlich günstigen Angeboten sollte man sehr genau hinsehen: Meist gibt es einen Pferdefuß, etwa eine ungünstige Lage oder einen schlechten Erhaltungszustand. Ein Haus unterhalb des Marktwerts bekommt man unter Umständen bei Zwangsversteigerungen. Allerdings sind die Möglichkeiten zur Hausbesichtigung oft eingeschränkt, die rechtlichen Rahmenbedingungen eher schwierig. „Diese Möglichkeit sollte daher nur nach sorgfältiger Recherche und mit fachkundiger, unabhängiger Beratung in Betracht gezogen werden“, rät Artur Schneider, Bauherrenberater beim Verbraucherschutzverein Bauherren- Schutzbund e.V. (BSB). Unter www.bsb-ev.de gibt es Infos und Adressen von Bauherrenberatern. (djd)

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